Функциональное устаревание, вызванное сверхдостаточностью, как верховодило, является неустранимым, поэтому что е
Функциональное устаревание, вызванное сверхдостаточностью, как правило, является неискоренимым, поэтому что е экономически нецелесообраз-но устранять ввиду веских неокупаемых (неоправданных) издержек. Одна-ко хоть какой экстраординарный расход, связанный с собственностью (объектом недвижимости) и со сверхдостаточностью, обязан быть определен и учтен при оценке.
Пусть производственное здание имеет вышину в 24 м и его восстанови-тельная цена равна 1 200 000. В данном сегменте рынка недвижимости и в согласовании с современными технологическими требованиями нужно, чтобы подобное здание имело вышину 16 м.
Расчеты проявили, что издержки на строительство такового строения составят 1 000 000 (цена замещения). В остальном строения схожи, так как со-отвечают всем нужным требованиям (для упрощения задачи). Губа-новлено, что эксплуатационные издержки для подогрева воздушного пространст-ва, интеллигентного лишней высотой здания, больше на 5 000 в год, чем тре-буется в сопоставлении со зданием высотой 16 м.
Физический износ существующего строения равен 10%. Коэффициент ка-питализации для данного сектора рынка недвижимости равен 12,5%.
Следует понимать, что издержки на изменение высоты здания с 24 м до 16 м будут существенными (демонтаж элементов и новое устройство), и естест-венно они не сопоставимы с дополнительными эксплуатационными затратами в год, потому данное функциональное устаревание неустранимое (экономиче-ская нецелесообразность устранения).
Таблица 40
1 этап
Цена имеющегося элемента (конст-руктивного элемента либо строения в целом) (1 200 000 1 000 000) =
200 000
2 шаг
Физический износ 10% от 200 000
- 20 000
3 этап
Цена потери в цены объекта не-движимости (через капитализацию различия в арендных платах либо через валовый рентный мультипликатор заработка) (5 000 / 0,125) =
+ 40 000
4 шаг
Цена элемента (конструктивного эле-мента) или здания (сооружения) в целом, если бы он был сотворен при новеньком строительстве на дату оценки и подходил бы всем совре-менным требованиям (стоимость замещения) (1 000 000)
- 0,000
5 шаг
Функциональное устаревание
220 000
Разница в ценах зданий отвечает конкретно многофункциональному устаре-ванию, вследствие различия высот построек. Отсюда, величину физического изно-са надо исчислять только с этой различия, а не со всей величины восстанови-тельной стоимости существующего здания. Помимо этого, есть допол-нительные эксплуатационные расходы, которые относятся на имеющееся не-устранимое функциональное устаревание и природно их надо учесть че-рез капитализацию утраты в стоимости объекта недвижимости, отнесенные на их счет (5 000 / 0,125) = 40 000.
Корректное обоснование расчета величины функционального устарева-ния зависит от квалификации и опыта оценщика.
-
Вопросы ответы
Статьи
Информатика
Статьи
Разные вопросы.
Математика.
Разные вопросы.
Математика.
Физика.
Геометрия.
Разные вопросы.
Обществознание.
Математика.
Химия.