Исходные данные:
общая площадь строения 1000 м2;
свободная площадь 40 м2;

Начальные данные:
общая площадь здания 1000 м2;
свободная площадь 40 м2;
ставка аренды для оплаченных площадей 120/м2-за год
операционные расходы 54000.
Выдан ипотечный кредит на следующих критериях:
срок 20 лет;
ставка процента (годичная) 9%;
платежи каждомесячные;
платежи по обслуживанию длинна 43200 за год;
коэффициент ипотечной задолженности 80%;
цена земляного участка 75000.
Задание:
а) составить баланс с выделением активов и пассивов;
б) составить отчет о движении валютных средств;
в) отыскать:
возможный валовой доход;
действительный валовой доход;
чистый операционный доход;
денежные средства до налогообложения;
ипотечную постоянную;
сумму ипотечного кредита;
цена собственного капитала;
общую цена недвижимости;
общую цена улучшений;
коэффициент недоиспользования;
коэффициент загрузки;
коэффициент самоокупаемости (точка банкротства);
коэффициент операционных расходов;
коэффициент покрытия длинна;
мультипликатор валовых рентных платежей (МВР);
общий коэффициент рентабельности;
ставку дивидендов на свой капитал.

Задать свой вопрос

---

Решение:
Решение задачки начнём с пт в.
1. Найдём возможный валовой доход;
S общ Размер арендной платы = 1000 120 =120000 ()
2. Найдём действительный валовой доход как:
Возможный валовой доход поправка на недоиспользование =
120000 (40 120) = 115200 ()
3. Рассчитаем чистый операционный доход как:
Действительный валовой доход операционные расходы =
115200 54000 = 61200 ()
4. Рассчитаем валютные средства до налогообложения;
ЧОД обслуживаниедолга до налогообложения =
61200 43200 = 18000 ()
5. Ежегодные расходы по обслуживанию длинна это погашение 1/20 части кредита (т.к. кредит взят на 20 лет) и уплата %. Принимая, что % за кредит начисляются обычным методом, т.е. от общей суммы кредита, то величина ипотечного кредита находится так:
Ежегодные платежи / 0,05 кредита(т.е.1/20) + % ставка 0,09 (т.е. 9%) =
43200 / 0,05 + 0,09 = 308571,5 ()- это величина ипотечного кредита
6. Определим сумму ипотечного длинна;
308571,5 + (308571,5 0,09 20лет) = 864000,2 ()
7. Вычислим ипотечную постоянную, которая указывает, какую часть от общей величины сочиняют расходы на её сервис.
Ипотечная постоянная = Обслуживание долга / Величину ипотечного долга =
43200 / 864000,2 = 0,05
8. Найдём цена собственного капитала;
Ссобст.кап. = Соб в целом Сумма ипотечного кредита
Соб в целом = Сумма ипотечного кредита / Коэффициент задолженности(80%)
Соб в целом = 308571,5 / 0,8 = 385714,4 () общая цена недвижимости
Коэффициент ипотечной задолженности указывает, какая часть цены объекта недвижимости в целом приобретается за счёт ипотечного кредита.
Ссобст.кап. = 385714,4 308571,5 = 77142,9 ()
9. Определим общую стоимость улучшений = Соб в целом Сземли =
385714,4 75000 = 310714,4 ()
10. Рассчитаем коэффициент недоиспользования как: Потери от недоиспользования / Возможный валовой доход = (40 * 120) / (1000 *120) = 0,04
11. Рассчитаем коэффициент загрузки как: 1 Коэффициент недоиспользования = Действительный валовой доход / Потенц. Валовой доход = 1 -0,04 = 115200 /120000 = 0,96
12. Рассчитаем коэффициент самоокупаемости по отношению к действительному и возможному валовому заработку:
Ксамоокуп.потенц.= Операционные расходы + сервис длинна / Валовой доходпотенц. = (54000 + 43200) /120000 = 0,81
Ксамоокуп.действит.= Операционные расходы + сервис длинна / Валовой доходдействит.= (54000 + 43200) /115200 = 0,84
Собственник объекта недвижимости получает прибыль в размере: 100% - 81% =19 % потенциального заработка либо: 100% - 84 % = 16 % реального дохода.
13. Рассчитаем коэффициент покрытия долга = ЧОД / Сервис длинна =
61200 / 43200 = 1,42
Коэффициент покрытия длинна указывает, во сколько раз незапятнанный операционный доход превосходит расходы по обслуживанию длинна
14. МВР = Цена реализации / Возможный валовой доход = 385714,4 /120000 = 3,21
15. Рассчитаем общий коэффициент рентабельности как:
ЧД до налогообложения / Величина ипотечного длинна = 61200 / 864000,2 = 0,07
16. Рассчитаем ставку дивидендов на свой капитал.
Коэф. дивидендов на собст. кап-л = ЧОД Обслуживание длинна / Собственный капитал = (61200 4320000) / 77142,9 = 0,23
Т.о. 23 % собственного капитала мы можем пустить на выплату дивидендов.
Приобретенные результаты занесём в таблицу 6.
Объект недвижимости
Годичный валовой доход,
120000
- Поправка на недоиспользование и утраты при сборе,
4800
= Действительный валовой доход
115200
- Операционные расходы,
54000
= Незапятнанный операционный доход
61200
-Сервис длинна
43200
=Валютные средства до налогообложения
18000
Перебегаем к пункту А- составим баланс с выделением активов и пассивов.
Баланс
Актив
Сумма,
Пассив
Сумма,
1.Цена объекта недвижимости в целом
385714,4
1.Свой капитал
77142,9
1.1.Стоимость земли
75000
2.Ипотечный кредит
308571,5
1.2.Цена улучшений
310714,4
Итого:
385714,4
ИТОГО:
385714,4